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浙江11选5推荐码:財稅[2010]121號 關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知

來源:稅屋 作者:稅屋 人氣: 發布時間:2011-01-05
摘要:財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知 財稅[2010]121號 2010-12-21 各...
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浙江11选5历史开奖结果查询 www.ngiht.icu 財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知

  財稅[2010]121號                  2010-12-21  

房產稅的計稅依據及特殊業務的稅務處理<正坤財稅>

案例解析免租期的涉稅處理<嚴穎>

財稅[2009]128號 財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局,西藏、青海、寧夏?。ㄗ災吻┕宜拔窬?,新疆生產建設兵團財務局:
經研究,現將安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策通知如下:
一、關于安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題
對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%(含25%)且實際安置殘疾人人數高于10人(含10人)的單位,可減征或免征該年度城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門確定。

國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項同時廢止。

二、關于出租房產免收租金期間房產稅問題
對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。 
[網友觀點——舉例如下:
A公司一房產,從1月1日到12月31日給B公司使用,其中前4個月為免租期間,后8個月每個月租金為1.5萬。
——其實,在不存在關聯關系的情況下,企業之間不會存在什么真正的免租期,所謂的免租期只是一個促銷經營手段而已,就如875號文中買一贈一銷售商品一樣,按照公允 價值進行分攤收入即可。如該例子,本身即是租賃一年,租金為12萬,每個月租金1萬的事。——在繳納營業稅的時候,肯定是按照12萬來繳納,也不會按照16萬來納稅。
其實該合同可以改成:租賃12個月,每月租金1萬,收款時間約定從第五個月開始收款,每月收取1.5萬。
我們可以看到,相同的經營實質,按照121號文件,房產稅的納稅是不同的!本身就是一種收款時間的約定,不過是租賃前4個月不收款、從第5個月收款而已(被描述成免租期,無非就是促銷的噱頭而已),竟然按照房產原值多繳納了4個月的房產稅。
無可否認,可能規定免租期不按照原值繳納房產稅可能會產生一些漏洞,但是這種漏洞很容易的可以用其他方式的規定來彌補,為何一棒子打死這種經營手段?

真讓人害怕啊,天朝的法規。

haihan點評——
這個規定是依據會計準則來的,如果要罵應該說是會計準則混蛋。。。。

肥叔叔——
我們是這樣理解的,如果真正沒有關聯交易,交易雙方是不可能出現免租期這樣的東西的,這一點我們都意見相同,但是你認為是促銷手段,我們認為不能算是促銷,真正的免租期實質是出租方的房屋由于未能達到承租方的使用要求,而需要給承租方一段免租的時間通過改造使其達到自身使用要求,此段免租期仍應算出租方使用管理,所以由出租方承擔納稅義務,從納稅義務時間的銜接來說,也應該這樣。如果是促銷的無租使用期,那就按無租使用的規定繳納。租金這種事情,包不包括免租期在內,具體是說不清的。
 ]

三、關于將地價計入房產原值征收房產稅問題
對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。 
總局答疑—— 如何理解財稅[2010]121號中的宗地容積率?
條款解讀——合同價還是賬面價?這3種房產稅的計稅基礎應如何選擇 <劉銀官 吳寧>

地價款計入房產原值計算方法舉例   
問題:房產原值包括地價,請問:
1、購買的商品房做為辦公室,房屋面積30平方米50萬,交房產稅時用加地價嗎,怎么計算地價,房產稅如何計算。能否舉例說明。
2、自建廠房的容積率如何計算,房產稅如何計算。能否舉例說明。
   
答復:1、對購買的商品房,購買時的房屋價款已含土地價值,因此對購買的商品房,按照購買時的房屋價款計算房產稅即可。
2、容積率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)總建筑面積與該宗土地面積之比,是反映土地使用強度的指標。
     
例如,某工廠有一宗土地,占地20000平方米,每平方米平均地價1萬元,該宗土地上房屋建筑面積8000平方米,通過計算可知該宗地容積率為0.4,因此,計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。
     
再如,某企業以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產,其中,該宗土地面積1000平方米,地價2000萬元,通過計算可知宗地容積率為5,因此,應將全部地價2000萬元計入房產原值計征房產稅。

總局答疑——財稅[2010]121號文對于房產購建的執行時間問題 

關于房產原值規定的政策演變——
財稅地字[1986]8號 房產稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行法規  
財   稅[2008]152號 關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知
  
房產稅計稅原值的確認及新舊政策銜接 

[肖宏偉點評——
國土部和住房城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》今后住宅用地的容積率指標必須大于1。
實際執行:
如容積率大于1,則將土地價值按建筑面積分攤,確定征稅的房產原值。
如容積率小于1,且大于0.5,可以按容積率乘以土地價值,以此結果再按建筑面積分攤,確定征稅的房產原值。
如土地10000平,價值1000萬,容積率0.6,地上房屋6000平一半征稅一半免稅,那么,如土地單獨核算,土地價值計入房產原值征稅的價值是:1000*0.6/2=300萬。
如容積率小于0.5。按上例計算的計入房產原值的價值加倍。

也就是說,如果上例容積率變為0.4,那么,計入征稅房產原值的土地價值是400萬。
有些不合理。
很多計算還要靠實戰解決。]


本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的,按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解,對執行中發現的問題,及時上報財政部和國家稅務總局。

將地價計入房產原值計征房產稅問題的分析 (劉志耕)
稅務總局內部便函解讀財稅[2010]121號文 

網友點評——房產稅與土地使用權怎一個亂字了得  

haihan235點評——
一個晚上,關于121號文的評論千樹萬樹梨花開,對會計和稅收一知半解的解釋,俺看了實在感到不快,特此在發文說明:
一、關于安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題
對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%(含25%)且實際安置殘疾人人數高于10人(含10人)的單位,可減征或免征該年度城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門確定。
《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項同時廢止。 
修改以前國稅發的規定,由財稅號文修改符合立法規定。

二、關于出租房產免收租金期間房產稅問題
對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。 
這個不是新規定,以前就有,但是各地理解不一,執行也不一。這次明確提出來。這個規定并不是無理的規定,依據《合同法》精神來的,也符合房產稅的基本精神——只要用于商業目的就應該征收房產稅(打擊囤積炒作不是以前房產稅的目的),也就是說納稅人只能在從價和從種之間選擇其一個方式繳納。     
 
三、關于將地價計入房產原值征收房產稅問題
對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。 
“無論會計上如何核算”這個至少重復了三次了,但是仍然有人在拿這個做文章,顯然是在火中取栗。有人說是修改調整財稅152號文的,財稅152號文是說的房屋附屬設施計入的房產稅問題,并沒有涉及地價問題,兩者規范的目的和范圍都不同——怎么相干。
“宗地容積率低于0.5的”這個表述顯然建筑術語,其解決了未開發或者臨時建筑繳納高額房產稅不合理的問題,也解決租用土地建房經營的繳納高額房產稅不合理的問題。這條不比較人性化的,是優惠政策,按理說你閑置土地或者浪費土地資源稅收應該給予懲罰性規定的,但是,本法規沒有——說明了未來可能出臺的新房產稅并不是兇神惡煞,因此期望依靠新房產稅解決房件高的問題是不現實的。

本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的,按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解,對執行中發現的問題,及時上報財政部和國家稅務總局。 
“此前規定與本通知不一致的,按本通知執行”——意在統一政策,統一規范誰呢?后面有“各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解,及時上報財政部和國家稅務總局”——當然是規范各地稅務機關的政策了——所謂的“上報財政部和國家稅務總局”——中的“國家稅務總局”是個陪襯,主要是財政部監督管理了,因此有“抄送:財政部駐各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政監察專員辦事處。”如果是財政部錯了會有這么理直氣壯——所以到底是在修正誰?是誰是亂修改政策?就很清楚了——即財政部在這個問題上無論是會計規定和稅收規定都是一致的沒有差異(解釋見俺以前發的帖子),是某些部門和專家理解歪了。。       

毒砂——
我國物權法第2條把物權分為“所有權”、“用益物權”和“擔保物權”。
其中在第三編中,將用益物權分為“土地承包經營權”、“宅基地使用權”、“建設用地使用權”和“地役權”四大類。
同時在第3編解釋了“用益物權”,“用益物權人對他人所有的不動產或者動產,依法享有占有、使用和收益的權利。”也解釋了“建設用地使用權”,“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利,有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”房產稅暫行條例第二條規定“房產稅由產權所有人繳納。”
    注意,是產權,不是所有權,產權既包括所有權也包括衍生的權利,用物權法的概念就是,也包括“用益物權”,你擁有房屋所有權,所以需要交納房產稅,你擁有土地使用權,即“用益物權”,也是一種產權,所以也需要交納房產稅,所以從法理上說,土地使用權價值計入房產交納房產稅是合法的。在這部分,121號文件是合法的。

121號文件出的問題是容積率小于0.5那部分的規定,因為房產稅暫行條例只有第三條規定“沒有房產原值作為依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。”,容積率小于0.5,顯然不符合“沒有房產原值作為依據的”這一條件,直接按2倍核定計算,就違背了房產稅暫行條例本身的規定。如果這條是新的優惠政策或者新規定,則超出財政部的解釋權限了。